Здравстуйте!Купили с женой 2х комнатную квартиру за 5 млн.р, в собственности менее 3х лет. Теперь хотим ее продать добавить денег и купить 3х комнатную. Это как то возможно сделать , что бы не указывать в договоре сумму 990 тыс. р. и не платить подоходный налог? Или проще подождать 3 года ?
48
Комментарии (48)
Показать комментарий
Добрый день. Вы к сожалению не можете неуказать стоимость продаваемой квартиры. и соответственно, так как квартира менее 3х лет в собственности, то только до миллиона, остальная сумма будет облагаться налогом, 13% на каждый сл.миллион., но если воспользоваться своим правом, возмещения некого % при покупке квартиры(оно дается каждому человеку один раз), и провести сделку взаимозачетную, т.е указав в обоих договорах полные суммы-а вы хотите приобрести большую, значит и сумма большая будет, то вы сможете избежать выплату налога, так как в данной ситуации у вас не получается дохода физических лиц-вы продаете,что бы купить.
Елена, вы вводите человека в заблуждение. Если он купил квартиру за 5млн.руб и это указано в ДКП, подтверждено распиской продавца в получении денег и соответствующим передаточным актом (а если брал новостройку у юр.лица, то возможно оформлялись другие финансовые документы), то при продаже он теперь может указать в ДКП те же 5млн.руб и не платить налог с продажи, т.к. дохода у него при этом не образуется. Главное - у него должно быть документальное подтверждение оплаты 5 млн.руб на покупку этой квартиры.
Елена имеет в виду налоговый вычет, предоставляемый гражданам России один раз в жизни. Он тоже имеет свои пределы и не может превышать 2 млн. руб.
Давайте рассмотрим на примере.
Ваша квартира, вероятнее всего, стоит уже не 5 млн, а больше. Допустим, 6 млн.
Итак: с этой суммы при продаже квартиры должен быть уплачен налог в размере 13 процентов за вычетом 1 млн., не облагаемого налогом.
ТО есть налог в размере 13% будет взиматься с суммы:
6 млн. - 1 млн. + 5 млн.
5 млн. * 13% = 650 тыс.
Сумма солидная.
Теперь рассмотрим, каков налоговый вычет при приобретении квартиры.
При покупке квартиры льгота заключается в том, что налогооблагаемая база уменьшается на сумму 2 млн. рублей. Независимо от стоимости квартиры. При этом надо понимать, что в договоре должна быть указана полная стоимость приобретаемой квартиры, а не 1 млн. рублей, как некоторые делают.
Итак, при продаже предполагается, что Вы получили налогооблагаемый доход в размере 5 млн. Но при покупке Вы получили налоговый вычет в 2 млн.
5 млн - 2 млн.= 3 млн.
Таким образом, Вы должны будете заплатить налог с 3 млн. рублей.
3 млн. - 13% = 390 тысяч
Сумма существенно меньшая.
Обращаю Ваше внимание на то, что налоговая льгота при покупке жилья даётся один раз в жизни. Поэтому такая калькуляция работает только в том случае, если Вы этой льготой ещё не воспользовались.
Полностью избежать налогообложения при продаже квартиры стоимостью выше двух миллионов невозможно.
Так что Вам решать, ждать до трёх лет или делать сделку уже сейчас.
Не в водите людей в заблуждение!
НДФЛ это налог на полученный доход,в данном случае с продажи квартиры,которая в собственности менее 3-х лет.
Доход это полученные деньги минус затраченные на приобретение.
Купил за 5, продал за 6 - налогооблагаемая сумма 1.
А не 5!!!!!!!!
Екатерина, если следовать "букве закона", то налогооблагаемой базой считается доход с продажи, который исчисляется как разница между ценой продажи и покупки. Поэтому, если квартира была куплена за 5млн и продается за 6 млн, то налогооблагаемой базой будет сумма в 1млн руб, а если продается за те же 5 млн, то налогооблагаемой базы вообще не образуется.
Господа, естьотдельный ФЗ, в соответствии с которым расходы на приобретение учитываются в пределах 2 млн. Номера не помню, но есть. Уточняйте у налоговиков.
Так что как ни крути...
Екатерина, в данном случае я говорю не о налоговом вычете с 2млн.руб при покупке жилья, а о налоге с продажи.
Это даже не налог с продажи, это обычный подоходный налог. Получили доход - платите налог.
Господа, мы с Вами не налоговые консультанты, а берёмся разруливать такие тонкости, да ещё и спорить.
Я уже давно взяла за правило: готовить клиента к худшему. Потому что, помимо налогового кодекса и федеральных законов, есть нщё куча всяких разъяснений постановлений, которых мы никогда не узнаем, но которыми налоговики руководствуются. а также есть ещё личное видение вопроса руководителем налоговой службы. Пусть человек готовиться к худшему, а получится сэкономить - и слава Богу.
Хороший риэлтор должен уметь разбираться в действующем законодательстве, в т.ч. и налоговом.
Данная "история" имеет распространённый характер и уже давно проверена практикой.
Зачем же "готовить клиента к худшему" и лишать его возможности в полном объёме осуществить свои права, только по той причине, что Вы не уверены в исходе дела?
А в споре рождается истина.
Анна Михайловна, после того, как я побывала не лекции, которую проводил профессиональных налоговик для юристов от недвижимости, я поняла, что они сами там путаются.
Хороший риэлтер обеспечивать законность сделки, а не уход от налогов, или, как это теперь модно называть "оптимизацию налогообложения".
Я понимаю, что хорошо бы владеть смежными специальностями. Но Вы ведь не будете настаивать на том, что риэлтер и смету ремонта должен делать? Тоже смежный профиль.
Профиль смежный, конечно же, но не юридический, а скорее экономический. Хотя иногда и это необходимо для расчёта возможностей клиента. Хотя бы приблизительно.))))
А в общем Вы наверное правы (это как в бытовой технике) "универсалы на все руки" ( и швец, и жнец, и на дуде игрец)вызывают больше скепсиса, нежели "узконаправленные" специалисты.
Это даже не чисто экономический. Налогообложение - это чрезвычайно узкая специализация. Которая регулируется огромным количеством разных документов, часто взаимоисключающих.
Как та самая статья 220, которая вроде бы позволяет зачесть расходы на приобретение квартиры.
Ан нет - есть ФЗ, ограничивающий его. Ну не записала я номер этого закона, но я его видела, читала и знаю. что он ограничивает этот зачёт двумя миллионами.
Искать - не буду. Для меня как для специалиста, способного предоставить клиенту первичную консультацию по налогам, этого более, чем достаточно. Всё равно я клиента отправлю консультироваться в конкретную налоговую инспекцию, в которой он будет отчитываться. Или в сложном случае пошлю предварительно запрос в налоговую.
Кстати, для информации: у нас агентство настоятельно не рекомендует консультировать клиентов по налогообложению. Слишком сложное это дело, а во многих случаях, не попадающих под стандарт, можно даже человека ненароком подставить.
И есть риэлтеры, к которым клиенты предъявляют претензии после таких, с позволения сказать, консультаций.
Я таких претензий не хочу.
Я не налогообложение имела ввиду, а составление сметы ))))
А налоговое право это в первую очередь юридическая дисциплина, и разбираться в её основных моментах необходимо не только юристам, экономистам, но и простому обывателю.
Одним из основных принципов законодательства является принцип понятности и "прозрачности" законов, а так же непротиворечия Конституции РФ и друг другу.
Я тоже не сторонник консультаций на тему "как уйти от налогов" , но объяснить клиенту на что он имеет право, и что не обязан - это и составляет нашу прямую обязанность, если мы уж взяли на себя такую "универсальную" ответственность, как "риэлторство".
А потом я не понимаю - о чём мы спорим? Вы же сами начали с консультации по уплате налогов. В вашем первом комментарии всё подробно изложено. Извините. Получается Вы сами себе противоречите, упрекая нас всех, что мы берёмся не за своё дело, давая подобные консультации.
Что касается упомянутого Вами закона, мне очень интересно почему же его тогда не применяют. Уже большое количество сделок проведено с аналогичными вводными и никаких налогов никто не платил, причём, подчёркиваю, декларации были поданы с соблюдением установленных правил.
По крайней мере в Налоговом Кодексе РФ таких ограничений нет. Если в каком то Федеральном Законе, как Вы говорите, подобные ограничения существуют, то это надо опротестовывать в Конституционном суде, т.к. происходит коллизия (столкновение) норм материального права. Может быть Вы всё таки уточните что это за закон такой? Даже интересно.
Этот закон всё тот же Налоговый Кодекс РФ, статья 220:
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) ...здесь про налоговые вычеты при покупке.......
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;........
...................
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:..........
Николай, это сумма имущественного налогового вычета. А мы говорим о возможности, предоставляемой той же 220 ст. НК РФ, вместо получения налогового вычета уменьшить полученный доход на реально произведённый и документально подтверждённый расход, связанный с получением именно этого дохода.
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. ...
Я отвечал вот на этот вопрос:
" Екатерина Стифеева 19.09.2011, 17:23
Господа, естьотдельный ФЗ, в соответствии с которым расходы на приобретение учитываются в пределах 2 млн. Номера не помню, но есть. Уточняйте у налоговиков.
Так что как ни крути..."
Я поняла. Но Екатерина говорит об ограничении до 2 млн. не имущ. налог. вычета, а суммы расходов, на которые можно уменьшить доход. Чувствуете разницу?
Разницу чувствую, но уверен, что Екатерина имела ввиду именно суммму расходов при приобретении квартиры. По-крайней мере, её замечание было в контесте обсуждения именно этого вопроса.
Расходы на приобретение продаваемой квартиры или будущей альтернативной покупки? Мм-да, запутанная история))))
При чем тут вычет при покупке недвижимости.
Налог на доход рассчитывается как доход - расход.
Сергей Викторович, мы тут с Вами можем спорить сколько угодно. Не поленитесь, сходите в налоговую и пусть они Вам сделают калькуляцию. И потом Вы нам расскажете.
Я и так могу рассказать.
В прошлом году лично мной были проданы 4 квартиры (я был собственник).
В каждом последующем дкп стоимость была указана на 100 000 больше чем при покупке.
С каждой сделки я заплатил по 13 000 рублей налога.
Сам предоставил документы,заполнил декларацию,получил платежку и оплатил.
Если бы правы были Вы,тогда налог с каждой квартиры составил бы гораздо большие суммы.
Уважаемая Елена Васильевна!
Поговорите с вашими юристами по поводу налоговых вычетов, попросите их провести обучение сотрудников компании или получите консультацию по этим вопросам в ИФНС.
В нашей стране (РФ), доход полученный при продаже одной квартиры и расход при приобретении другой квартиры - не суммируются и не зачитываются.
Можно сделать "зачет" только по расходам и доходам по дной и той же квартире. Т.е. купив за 5 млн. и продав за 6 млн. рублей вы можете обозначить свою налогооблагаемую базу равной 1 млн. рублей и ваш налог будет равен 130 000 рублей.
Вообще говоря, всё это прописано в статье 220 НК РФ (часть вторая, абзац первый)
Николай, какие юристы у Франшизы?! )))
+++ :)
Простите, Елена, но в Вашем комментарии не только граматических ошибок полно, но и юридических не меньше. Может, прежде чем что-то отвечать людям, сами бы в вопросе разобрались,а? ))
Либо указывать миллион, либо платить налог.
Проштудируйте хорошенько Налоговый кодекс РФ, в частности ст. 220 (имущественные налоговые вычеты)
Доходы, т.е. "Налогоблагаемую базу" можно уменьшить на реально произведённые (подтверждённые)расходы.
Полностью согласна с Дмитрием Николаевичем. Если в ДКП указать сумму в 5 млн. рублей, то дохода не будет и соответственно налоговая база равна 0. Но декларацию на доходы физ. лиц в ИФНС подать с приложением всех расчётных и право устанавливающих документов, всё равно надо.
Налоговый вычет на приобретение квартиры это следующий пункт той же 220 ст. НК РФ. Но надо выбрать Либо уменьшение налоговой базы на реально произведённые расходы, либо налоговый вычет до 2х миллионов на приобретение квартиры. Мне кажется выбор очевиден. Квартиры до 1 млн. рублей, по моему, уже никто не покупает.
Покупают-покупают...и продают!!!
Поверьте мне, как человеку регулярно проводящему сделки.
Николай, если вы заботитесь о своей репутации, то предупреждайте клиентов о возможных последствиях таких сделок "до миллиона". Многим в Москве они уже "аукнулись".
А Вы думаете, людей это пугает?! Экономия превыше всего! )))
"последствиях таких сделок "до миллиона". Многим в Москве они уже "аукнулись"" можно с этого момента поподробнее?
Вам фамилии, адреса, явки? :)
хотя бы примеры
Покупателю пришло письмо из налоговой с просьбой подтвердить, что в процессе сделки не были переданы денежные суммы помимо указанных в ДКП, не были написаны расписки за неотделимые улучшения на дополнительные суммы и т.п.
За лжесвидетельство угрожали соответствующими статьями.
Отреагировали за 4 месяца с момента проведения сделки.
Сейчас налоговые инспекции Москвы отслеживают сделки с недвижимостью в Москве, в которых стоимость недвижимости составляла 1млн.руб и менее. Присылают письма-приглашения предоставить им документы по сделке или явиться в инспекцию. Информация от сотрудника ИФНС г.Москвы.
Когда перед "физиком" стоит вопрос, что ему интереснее - рискнуть или гарантировано заплатить около 1 млн. рублей налога, как правило выбирается первый вариант...
Могу подтвердить - и покупают, и продают! Через пару дней сама такую сделку проведу. ))
Значит мне не повезло. 5 месяцев продавала хорошую двушку на Багратионовской, год назад. Так и не продала. Уговорила продавца подождать до 3х лет. Тут либо продавать надо дешевле рынка, либо налоги платить. И то и другое не выгодно, особенно если всё подсчитано копейка в копейку. По ипотеке тоже не продашь везде расписки требуют. А покупателей со свободными деньгами очень мало и те осторожные. В общем маета. А когда я работаю с покупателями, то квартиры до 3х лет в собственности даже не предлагаю. Спать хочется спокойно!))))
Комментарий удален
Комментарий удален
Кстати, Минфин предлагает разрешить признавать доход от реализации имущества в налоговом учете при методе начисления на более раннюю из двух дат: дату передачи по передаточному акту (иному документу о передаче недвижимости) либо дату реализации имущества.
Но пока это новшество на рассмотрении.
Извините меня, пожалуйста я немного ошиблась. Вы можете так же получить налоговый вычет до 2 млн. рублей при покупке 3х комнатной квартиры, если у Вас есть доход от другого источника, облагаемый 13% налогом и Вы ещё не использовали право на получение имущественного налогового вычета.
С одной стороны наши "милые" ошибки могут стоить клиенту несколько сотен тысяч рублей налогов, но с другой-то стороны, платить налоги это обязанность каждого гражданина России...
Если Вы имеете ввиду мою ошибку, то она касается не убытков Boneynem, в связи с попаданием на налоги при продаже своей квартиры, а скорее упущенной возможности получить налоговый вычет на приобретение альтернативной квартиры. Но главное вовремя исправить "напортаченное" (если сам это обнаружил), чем сидеть и отмалчиваться, ждать, когда твою версию подтвердят или опровергнут другие.
Не забывайте, что неуплата налогов - уголовно наказуемое дело. Подумайте надэтим.