В начале этого года столкнулась с такой ситуацией. Клиент решил продать квартиру, в которой являлся совладельцем в равных долях со своей несовершеннолетней дочерью. В его собственности была ещё одна квартира, в которой он мог выделить ребёнку равнозначную долю путём дарения. Обратившись в органы опеки и попечительства за разрешением на предстоящую сделку, я была неприятно удивлена. Инспектор, с гордостью "властьимущего", объявила нам, что подобных разрешений они не дают. "На каком основании?" - спросила я. Последовал какой то невменяемые ответ : " Так как эти сделки (купля-продажа и дарение) не являются равнозначными." Т.е. речь идёт о возмездности и безвозмездности.
Когда я спросила: "Какое это имеет отношение к защите нарушения прав несовершеннолетнего (за что, собственно говоря, органы опеки и попечительства должны отвечать) ведь ребёнок в итоге получал равнозначное имущество?" Вразумительного ответа не последовало. На жалобы и судебные тяжбы времени не было и я посоветовала зарегистрироваться клиенту с ребёнком по адресу квартиры, долю которой, он, впоследствии, будет дарить, для того, чтобы подать заявление в органы опеки и попечительства в другой Муниципалитет. Наши старания на этот раз увенчались успехом, разрешение мы получили, но в процессе общения с инспектором поняли, что какое то внутренне распоряжение у них всё таки существует "Не давать разрешение на продажу с одновременным дарением" Причём это распоряжение основанное, то ли на рекомендациях после прокурорской проверки, то ли по постановлению Верховного суда по какому то делу - выяснить мне это так и не удалось, появилось сравнительно не давно ( в конце 2010 года) но так как подобные прецеденты не так часты, как продажа -покупка, не все "опеки" начали применять его одновременно. Позже узнала, что "веерным" образом это дошло до многих или даже всех "опек" В результате граждане лишились возможности более простым способом решать свои жилищные проблемы. Справедливо ли это? И хочется всё таки выяснить - Что же это за постановление или определение такое? Может быть кто-либо из вас, уважаемые коллеги, сталкивался с подобным случаем. или что-то слышал об этом. Буду очень признательна, если вы мне поможете разобраться в этом вопросе.
56
Комментарии (56)
В данном случае все гораздо интереснее. Согласно ГК ст.37 п.3, действуя от имени несовершеннолетнего, запрещены возмездные сделки между близкими родственниками. Тоесть если опека обязывает приобретать у родственников недвижимость по договору купли-продажи, то регистрирующий орган откажет в госрегистрации данной сделки ссылаясь на вышеуказанную статью и на семейный кодекс (такие преценденты уже были).Вот и думайте в той ли стране мы живем.
Ну это то как раз понятно. Опека и не может дать подобного разрешения, т.к. оно противоречит законодательству. Михаил, речь то о безвозмездной сделке - дарении. Почему нельзя продать имущество третьему лицу в обмен на получение такого же в дар от родственника?
Сталкивался с этим.
Постановление Мосгорсуда(номер и дату не знаю)
О том,что сделки признаются не действительными в ходе прокурорской проверки по ст.572 п.2 ГК РФ.
Вот она:
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
ПРИ НАЛИЧИИ ВСТРЕЧНОЙ ПЕРЕДАЧИ ВЕЩИ ИЛИ ПРАВА ЛИБО ВСТРЕЧНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
А вот ст.170:
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Поэтому чтобы прикрыть свою пятую точку решили вообще запретить получения разрешения на продажу с одновременным дарением.
Вот в принципе и все...
Это вроде того, что сделка может быть признана притворной, т.к. дарение происходит только в том случае, если сначала произойдёт продажа, а это уже нельзя назвать безвозмездностью. Так что ли? но это ведь "высосано" из пальца. Мы же в заявлении пишем:" прошу разрешить продажу при условии одновременного дарения", а не наоборот.
Так п. 2 ст 572 ГК РФ говорит, что обещание безвозмездно передать в собственность и т.д. признаётся договором дарения. Причём тут притворная сделка? ничего не понятно.
В том то и дело,что вы дарите при продаже...а не просто так.
Встречное обязательство это продажа...
Поэтому выход один или мена или купля продажа.
Не-а, встречное обязательство - дарение. Разрешите продажу, тогда подарю. Это то исключение из правил, когда от перемены мест слагаемых результат меняется. Чего то тут перемудрили.
Анна Михайловна, в учётом требований опеки получается. что сделка невозможна. К сожалению, иногда приходится учитывать их мнение.
УВЫ!
Органы опеки исходят из того, что дети, являясь законными наследниками своих родителей, и так унаследют вторую квартиру, находящуюся в собственности родителей. Поэтому в подобных ситуациях они часто отказывают. Предполагается, что выделять долю нужно в квартирах. принадлежащих дедушках-бабушкам, дядям-тётям и прочим родственникам.
Ага! И никто не думает о том, что у дядей-тетей свои семьи есть, а бабушкино-дедушкино и так детям рано или поздно достанется, не по праву представления, так по наследству от родителей.
Мне в скором времени предстоит встреча с опекой. Причем с одной из самых вредных. И альтернатива на МО. Какому святому молиться, чтобы защитил от их неадекватных решений? ))
У бабушек и дедушек могут быт и другие дети-внуки.
Кстати, в опеки ещё различаю приватизированное жильё и купленное и всё прочее. К приватизированному особо пристальное внимание и тоже всякие строгости.
Я потому эти штуки знаю, что моя юристка - бывшая опекунша. Из Бутово, между прочим, где опека долгое время была известна всякими строгостями.
Катя, пожалуйста, поинтересуйтесь у неё: может у неё там связи остались. На какой они ссылаются н-п акт или распоряжение.
Не факт. Наследства можно лишить. Но дарение не разрешают, в принципе, теперь не важно от кого, даже от посторонних.
Анна Михайловна, Вы мне можете аргументы не приводить. Я все наши аргументы знаю.
Я только поясняю, что у них его своя законодательная база. Дарение от родителей крайне нежелательно.
И потом: что значит "не разрешают дарение"? Это ж не дарение по собственной инициативе, а наделение ребёнка собственностью по их решению. Если им больше по нраву купля-продажа - да сделайте вы эту куплю-продажу, в конце концов.
Купля -продажа как и все возмездные сделки между родственниками и несовершеннолетним запрещены (п.3. ст. 37 ГК РФ) Единственная возможность упростить задачу при продаже квартиры с н/летним собственником, при наличие другой недвижимости, была возможность наделить его собственностью путём дарения этой другой недвижимости. Так теперь и этого не разрешают.
Так как раз и идёт речь о том, что если им не нравится дарение между родственниками - пусть будет купля-продажа у посторонних людей. Нам же результат важен.
Но тогда же надо будет подбирать альтернативу и что-то покупать. А людям деньги от продаваемой квартиры все нужны. Понимаете в чём фишка то?
Разыскала статью по теме. Поскольку она очень объемная, опубликовала отдельным постом: http://sebedom.ru/blogs/legal/legal_2334.html
Сергей Викторович всё правильно описал. Именно так и мотивируют свой отказ в опеке. Дарение - сделка безусловная, поэтому наличие распоряжения главы муниципалитета с подписью должностного лица, в котором стоит УСЛОВИЕ продажи при одновременном ДАРЕНИИ - повод признать дарение недействительным.
Как выходили из ситуации. По квартирам, где собственником была бабушка(которая должна была подарить её внуку) и той где собственник - мама и ребенок, был заключен и зарегистрирован с разрешения опеки Договор мены. Квартиры были оценены в одну стоимость, так как они были в собственности более 3 лет, то в стоимость той квартиры, оторая предназначалась для продажи. После того, как бабушка стала собственником продаваемой квартиры, через два дня мы её продали по полной же стимости(совпадающей со стоимостью в договоре мены)
Хороший ход! Но договор мены тоже можно в этом случае признать мнимым, т.к. он совершён без намерения создать определённые правовые последствия.
Признавать его таковым некому будет.
А в случае с опекой есть прокуратура.
Возможно! но всё таки, откуда распоряжение инспекторам опеки (из прокуратуры?)Хоть одним глазком бы читануть. Императивный или рекомендательный характер оно носит?
Из Мосгорсуда.
Они видать задолбались выносить решения по признанию не действительными дкп квартир(долей)где собственником являются н/л.
А в опеке задолбались попадать под прокурорскую проверку...Поэтому при договоре дарения отказывают в получении разрешения и если вы пойдете оспаривать их отказ,то суд все равно проиграете по основаниям описанным выше.
В Мосгорсуде решение по какому-нибудь делу выносили, а на основании этого решения в опеку (может прокуратура) какое-то определение или предписание. Вот его бы почитать.
Что-то я не догоняю.... Почему?! Бабушка хотела по договору мены получить в собственность квартиру - вот и получила в собственность квартиру. Собственник имеет право распоряжаться своей собственностью с момента получения правоуставливающих документов - вот она ее и продала в соответствии с возникшим желанием ее продать. Где вы видите отсутсвие намерений?
Ну теоретически вроде бы да, но продать через два дня....? что ей мешало продать предыдущую (поменянную) собственность по той же цене? сомнительно...тут явно что-то "обходили" и понятно что - опеку.
Это так же недоказуемо, как дарение комнат. А сомнения, домыслы и предположения суды в расчет не принимают. Да и кто будет оспаривать сделку? Права несовершеннолетних не нарушены, наоборот. Опеку же, а не их "обходили". ))) Я не вижу риска. Все логично и законно.
А если, какое-нибудь заинтересованное лицо (из родственников), не желавшее, чтобы эта сделка осуществилась, подаст жалобу в ту же прокуратуру для проведения проверки. Думаю они найдут аргументы, чтобы признать мену недействительной по основаниям "мнимости". Бабушке придётся доказывать, что за 2 дня возникли обстоятельства, вынуждающие её продать квартиру. Чёйто это всё не спокойно!))))
Нужно доказать,что был умысел...Третьи лица максимум добьются проверки и все.
Если сама бабушка это подтвердит, тогда да.
А это маловероятно,зачем городить такой огород,чтобы потом самим же и сознаться.
Ну я с вами согласна, с точки зрения этой семьи всё разумно. А вот с точки зрения покупателя этой квартиры? Если теоретические риски есть, то квартирка опасная... Покупатель ведь не знает, что у бабушки в голове...)))))
В нашей стране практически каждый ДКП можно подвести под не действительность. Я же говорю лишь бы был умысел.
Поэтому покупатель всегда действует на свой страх и риск.
Это точно!
Обходили идиотизм наших чиновников.
Ага, Бутовская опека это странное место. Вот скажите, зачем им нужна справка из налоговой о том, что собственник не имеет задолженностей по уплате налогов, при расмотрении документов по квартире, которая была куплена в 2007 году по договору купли-продажи?
Неправомерное требование. Можно спорить. Но идиотизм лечится трудно и долго. Хватит ли терпения?
Гагаринская опека потребовала справки из двух налоговых - и продаваемой квартиры, и покупаемой с долей на детей, при этом продаваемая квартира была приватизирована за 2 месяца до продажи, а покупаемая куплена 5 лет назад по ДКП.
Граждане не обязаны отчитываться о своих налоговых, кредитных и т.п. историях перед органами не имеющими в налогам никакого отношения. Единственным контролирующим органом по налогам и сборам является ИФНС. Даже рег. палата отменила предоставление этих справок. Это неправомерное требование, которое может быть оспорено. Но кто же этим будет заниматься? Самодуров ещё у нас полно, но может быть найдётся какой-нибудь отважный гражданин, располагающий временем, который захочет повозиться с безграмотными чиновниками?!?))))
Легче дать, чем объяснить, почему не хочешь:))))
Клиент с удовольствием бы пободался, он у меня совсем молодой, вдобавок такой борец по натуре, я решила умолчать, что требование неправомерное, сама-то я справку относительно легко добыла, вот уговорить продавцов ее получить было не просто... Самое смешное, когда все документы собрали и пришли на комиссию, обе справки никто не спросил и не посмотрел.
Я думаю, они не безграмотные, судя по тому, как нас морочили, они, по-моему, денюшку ждали, а я уперлась и не давала. Хотя сразу сказала, что я не риелтор, а бабушка детей, что бы они губы не раскатывали. Даже детишек подучила меня бабушкой называть, так как оставить их было не с кем, являлись всем кагалом на комиссию:))) Так что я теперь приемная бабушка двух младенцев.
Супер! поздравляю Вас сердечно! На самом деле список необходимых документов для получения разрешения весит на стенде в некоторых "опеках" с прошлого века (в буквальном смысле слова). Там до сих пор требуется запрос нотариуса. Так что лучше уточнять что нужно, а что уже не обязательно. Справка из БТИ об инвентаризационной стоимости раньше должна была быть свежей, имела срок годности 30 дней. Теперь таких ограничений само БТИ не делает, а опека даже внимания не обращает на даты.))))
В списке (именно что с прошлого века), как раз налоговой не было, но начальница отдела настаивала на этом и еще многой ерунде. Запрос от нотариуса и свежая справка БТИ в списке были, справка у меня свежая была, а от нотариуса я отбилась. В общем, ждали денег явно, первую комиссию нам отказали (в заявлении родителей были ошибки!!!!!), потом приезжали еще раз всем семейством, хорошо, что был запас по времени.
+++!Нечего кормить армию взяточников!)))
Бывают, конечно, ситуации,когда без взятки никак...Но если есть хоть малейшая возм."не кормить" - всегда выбираю последнее (хотя многие считают иначе).
А в опеке славного города Электросталь нам чиновница отдела опеки сказала, что даст разрешение на продажу комнаты в коммуналке, только после того, как мы купим ребенку в собственность квартиру.
Т.е. сначала купим, потом она даст разрешение на продажу.
Да уж, интересный образ мыслей у чиновницы.
Судя по количеству комментариев - наболело
Еще как!
Коллеги, не поверите!: в Ярославском р-не опека дала добро на продажу квартиры с условием поступления на счет н/л собственника доли квартиры суммы, равнозначной инвентаризационной стоимости его доли (цифра смешная).
Да, у меня тоже был подобный случай, правда лет пять назад, в "Щукино".
Причем, даже намеков на какую-либо благодарность не было!...
Вот и пойми, где закон и справедливость))) Детям дарят жилплощадь с улучшением условий - а они не разрешают продажу. А здесь продавай, только копеечку закинь на счет детишек)))
Да уж, "пути Господни неисповедимы"!!!
Столкнулся с такой ситуацией.
Нас расселяет застройщик, из квартиры, где 1/2 доля у несовершеннолетней дочери. Застройщик передал нам всю сумму, оговоренную в договоре к/п после получения нами разрешения из опеки. Но человек, который хотел продать нам квартиру отказался и вернул задаток в двойном размере. У нас горит ипотека, нужно в течении 10 дней найти квартиру. Естественно мы не успеем получить другое разрешение из опеки. Сможем ли мы купить другую квартиру без бумаг из опеки? Как потом отчитываться перед опекой? У нас ещё есть бабушка, которая готова свою долю, которая по всем параметрам лучше прежней, передать нашей дочери.
Читайте внимательно разрешение органов опеки и попечительства. Если в нём условием продажи вашей квартиры застройщику является покупка конкретной квартиры с указанием её адресных и технических параметров, то Вам при сложившихся обстоятельствах эту сделку не зарегистрируют. Необходимо получать новое разрешение органов опеки.
Разрешение на договор дарения с близкими родственниками сейчас органы опеки могут не дать (подобная ситуация описана мной в этом в посте)Сходите к инспектору вашей опеки, поговорите, может у них будут другие предложения по формулировке разрешения.
Если у бабушки другая фамилия, то можно попробовать не офишировать, что она родственница. Подавайте документы как чужие люди и не на дарение долей, а на покупку, предварительно получив отказ от других совладельцев от преимущественного права покупки.
Наверняка в разрешении указаны параметры. В сроки можете не уложиться...
Передавать долю бабушки лучше куплей-продажей.
Спасибо за ответы. Т.е., если зарегистрировать сделку с застройщиком мы смогли, то другую квартиру, которая будет отличаться от разрешенной опекой, в торце не зарегистрируют на нас?
Извините, но ситуация не вполне понятна. В какой квартире собственником является н\летний? Которую вы уже продали застройщику и зарегистрировали? как же вам это удалось без разрешения органов опеки и попечительства? Или формулировка в разрешении была не одновременная покупка, а последующая в течение какого-то времени?
Если так, то сделку по покупке зарегистрируют в рег. палате и без разрешения, но с опекой могут возникнуть трудности. если им что- то не понравится. то они могут ходатайствовать о расторжении сделки с застройщиком.т.к. не выполнено их предписание. Лучше не рисковать и получить новое разрешение в опеке, а разрешение на ипотеку можно продлить.
Опека разрешила продажу с последующей покупкой (не одновременной). Квартиру с долей несовершеннолетнего продали застройщику. Теперь как бы получается, что разрешение давать не на что, так как квартира продана, только расторгать сделку.
Может опека требование выписать какое-нибудь, чтобы мы купили ребенку равноценную недвижимость или денег на счет положили? Или это не в их компетенции? Не хочется сделку расторгать.
Надо пойти в опеку и рассказать о сложившейся ситуации. Пусть сделают оговорку на ранее выданном разрешении или выдадут новое о том, что иная купленная вами квартира не должна уступать техническим и ценовым характеристикам той, на которую было выдано разрешение. Тогда с юридической стороны будет всё грамотно. Думаю им самим неохота будет связываться с судами и инициировать расторжение сделки (тем более с юр. лицом - застройщиком).